Publié le par Jean-Pierre Berckmans
Article à jour au 9 novembre 2026.
Résumé : Au Luxembourg, installer le siège d’une société chez un tiers qui lui rend des services relève de la loi modifiée du 31 mai 1999 sur la domiciliation. Seules les professions réglementées d’une liste légale peuvent domicilier une société, une convention écrite est obligatoire et le domiciliataire doit identifier les dirigeants de la société qu’il héberge. Il peut aussi dénoncer le siège avec effet immédiat en cas d’infraction aux règles applicables à la société, ce qui peut la priver de domicile légal. Une domiciliation ne vaut pas établissement. Elle peut convenir à certaines holdings sans activité soumise à autorisation, sans être une solution universelle. Une société qui a besoin d’une autorisation d’établissement doit disposer d’une installation matérielle réelle, adaptée à son activité.
Le mot « domiciliation » circule au Luxembourg comme s’il désignait une adresse que l’on achète. La loi est plus exigeante. Elle désigne qui peut offrir un siège, ce que ce prestataire doit vérifier et ce qui arrive le jour où il cesse de vous héberger. Un entrepreneur qui signe sans les connaître peut découvrir trop tard que son adresse ne lui permet pas d’exercer, ou que son prestataire n’avait pas le droit de la lui fournir.
HBC Group accompagne depuis plus de vingt ans des dirigeants qui créent leur société au Luxembourg. Voici ce que disent les textes au 9 novembre 2026 et les points à contrôler avant de signer. Pour aller droit au but, voyez qui peut domicilier une société, ce qui se passe quand le siège est dénoncé et la différence avec un établissement.
L’article 1er de la loi du 31 mai 1999 vise le cas d’une société qui établit son siège chez un tiers pour y exercer une activité dans le cadre de son objet social et à qui ce tiers rend des services liés à cette activité. Quand ces deux éléments sont réunis, la société et son hôte, que la loi appelle le domiciliataire, doivent conclure une convention de domiciliation par écrit.
La loi exclut quelques cas : la société installée chez une personne physique qui est elle-même un associé exerçant une influence significative sur la conduite de ses affaires, chez une entreprise de son groupe et certains organismes de placement collectif hébergés par leur société de gestion.
La CSSF trace cette frontière dans un communiqué du 23 novembre 2021 (version du 17 décembre 2021). Mettre son adresse à la disposition d’une société qui y établit son siège au moyen d’un poste de travail en espace partagé ou d’un « bureau virtuel » est une activité de domiciliation. La location d’un bureau fermé et privatif n’en est en principe pas une, à condition qu’il s’agisse d’une location véritable, c’est-à-dire durable et permanente, qui donne au locataire la jouissance de locaux privatifs à usage exclusif.
La location cesse d’être véritable dans l’un des cas suivants :
Un bail intitulé « location de bureau » ne suffit pas à écarter les règles de la domiciliation. Selon la CSSF, lorsqu’un prestataire fournit une adresse de siège et des services liés à l’activité de la société (par exemple la réception ou la gestion du courrier, la réception des appels, l’accueil de visiteurs ou l’organisation de réunions), il peut exercer une activité de domiciliation réglementée. Une véritable location de bureau fermé, privatif, durable et à usage exclusif peut en revanche relever de la location immobilière ordinaire. Les prestations purement immobilières ou techniques ne doivent pas être automatiquement assimilées à une domiciliation : c’est la réalité de l’occupation et des services effectivement rendus qui compte. En cas de doute, le contrat et son exécution doivent être examinés avant la signature.
Oui, un centre d’affaires peut louer des bureaux sans être nécessairement domiciliataire. Mais il ne peut pas transformer une simple activité immobilière en offre de domiciliation réglementée sans disposer de l’habilitation requise. Un siège proposé avec gestion du courrier, accueil de visiteurs, permanence téléphonique ou autres services liés à l’activité doit être examiné au regard de la loi du 31 mai 1999 et de la pratique de la CSSF. Une autorisation commerciale de location de bureaux ne vaut pas, à elle seule, habilitation à exercer la domiciliation. L’appellation « coworking », « business center » ou « bureau équipé » ne suffit pas à déterminer le régime applicable : les prestations réelles et la jouissance effective des locaux sont déterminantes.
Le risque n’est pas seulement théorique. Dans un jugement sur accord du 13 novembre 2025 (n° 3047/2025), le tribunal d’arrondissement de Luxembourg s’est prononcé sur des faits de domiciliation exercée sans habilitation dans le cadre d’une activité de centre d’affaires et a prononcé des amendes. Ce dossier illustre l’importance de vérifier les pratiques réelles du prestataire, au-delà du nom donné aux contrats. Il s’agit d’un jugement sur accord et non d’un arrêt de principe généralisable à toutes les locations avec services. Son texte pseudonymisé est publié sur data.public.lu (archive 2025 de la 7e chambre correctionnelle).
La loi réserve cette activité aux membres inscrits de professions réglementées établis au Luxembourg. La liste de l’article 1er est la suivante :
Un règlement grand-ducal peut ajouter d’autres professions réglementées, à condition qu’elles soient soumises à un organisme de surveillance ou de discipline. Selon la CSSF, un avocat, un réviseur ou un expert-comptable ne domicilie que des sociétés auxquelles il fournit par ailleurs ses services professionnels. Les professionnels du secteur financier dont la domiciliation est le métier doivent en outre obtenir un agrément spécifique de PSF spécialisé, prévu par l’article 28-9 de la loi du 5 avril 1993 sur le secteur financier. Hors les exclusions vues plus haut, un prestataire qui n’exerce aucune de ces professions n’a pas le droit de domicilier une société.
La société hébergée prend aussi un risque, comme le montre le tableau ci-dessous.
| Situation | Ce que prévoit la loi |
|---|---|
| Établir un siège chez un domiciliataire sans convention écrite | Amende de 1 250 à 125 000 euros pour celui qui établit le siège et pour le domiciliataire qui ne conclut pas de convention écrite |
| Servir de domiciliataire sans exercer l’une des professions autorisées | Emprisonnement de huit jours à cinq ans, amende de 1 250 à 125 000 euros, ou l’une de ces peines |
| Établir de mauvaise foi un siège chez un tel prestataire | Les mêmes peines |
| Non-respect des règles de l’article 1er | Contravention grave et risque de dissolution ou de fermeture judiciaires pour la société |
À retenir. Avant de signer, vérifiez que votre prestataire exerce l’une des professions de la liste et qu’il vous remet une convention écrite. Sans cela la société hébergée s’expose.
La loi impose la forme écrite mais n’en fixe pas le contenu. Voici ce que nous conseillons d’y trouver, comme recommandation de bonne pratique et non comme exigence légale :
Les avocats suivent en outre des règles propres à leur barreau. Quel que soit le prestataire, une convention muette sur les tarifs, la durée ou la sortie fragilisera votre position le jour d’un désaccord.
L’article 2 de la loi impose au domiciliataire des obligations professionnelles. Avant de signer, il vérifie que la société respecte les règles légales sur le domicile. Il doit connaître l’identité réelle des membres des organes de la société (gérants, administrateurs), tenir cette documentation à jour et, s’il doute que ces personnes agissent pour leur propre compte ou s’il est certain qu’elles n’agissent pas pour leur propre compte, prendre des mesures raisonnables pour connaître les personnes pour le compte desquelles elles agissent. Il conserve enfin ces pièces au moins cinq ans après la fin des relations de la société avec ces personnes, ou plus longtemps si une autre loi l’exige.
La loi modifiée du 12 novembre 2004 relative à la lutte contre le blanchiment et contre le financement du terrorisme s’ajoute à ce cadre. Les prestataires de services aux sociétés doivent identifier leurs clients et leurs bénéficiaires effectifs, puis surveiller la relation dans la durée.
Attendez-vous donc à fournir les pièces d’identité des gérants et des associés, la chaîne de détention jusqu’aux bénéficiaires effectifs et une description de l’activité, puis à les actualiser. Un domiciliataire qui ne vous demande rien risque de manquer à ses propres obligations légales. C’est sur lui que repose votre siège.
La loi donne au domiciliataire un pouvoir de rupture immédiate. S’il constate que les organes statutaires ou les mandataires de la société enfreignent le droit des sociétés ou le droit d’établissement, il peut dénoncer la convention avec effet immédiat, par lettre recommandée qui cite les dispositions non respectées. La dénonciation prend effet le jour de son dépôt au registre de commerce et des sociétés (RCS). La loi précise que le domiciliataire n’encourt aucune responsabilité pénale ou civile du seul fait de s’être conformé aux obligations légales de l’article 2.
Le même mécanisme joue lorsque la convention est résiliée ou arrive à échéance sans être renouvelée. Le domiciliataire reste tenu de ses obligations jusqu’au dépôt de la dénonciation au RCS, puis fait publier la fin de la domiciliation au Recueil électronique des sociétés et associations (RESA). Le RCS en informe sans délai le procureur d’État. À compter du dépôt, si le siège dénoncé était le domicile de la société, celle-ci n’a plus de domicile légal. La loi du 10 août 1915 qualifie le défaut de domicile connu de contravention grave, susceptible d’entraîner une dissolution judiciaire.
La loi vise les infractions au droit des sociétés ou au droit d’établissement. D’autres manquements, comme des factures impayées ou des documents d’identification jamais fournis, relèvent plutôt de la résiliation prévue par la convention. Dans tous les cas, la parade consiste à transférer le siège vers une nouvelle adresse avant la fin de la convention, jamais après. Notre article sur le transfert du siège d’une société au Luxembourg détaille les étapes.
Toute société qui exerce une activité commerciale, artisanale ou une profession libérale visée par la loi du 2 septembre 2011 doit obtenir une autorisation d’établissement avant de commencer. L’article 5 de cette loi exige un lieu d’exploitation fixe au Luxembourg, défini par une installation matérielle adaptée à la nature et à la dimension de l’activité, une infrastructure administrative et technique, l’exercice effectif et permanent de la direction, la présence régulière du dirigeant et l’accès à tout moment aux documents de l’entreprise. Le même article précise qu’une domiciliation au sens de la loi du 31 mai 1999 ne constitue pas un établissement.
Un bureau loué dans un centre d’affaires peut-il suffire ? Un bureau fermé et privatif situé dans un centre d’affaires peut convenir à certaines activités, à condition qu’il constitue une installation matérielle réelle, adaptée à la nature et à la dimension de l’entreprise. Il faut toutefois vérifier deux choses distinctes : d’une part, que le prestataire propose légalement le siège et les services associés (voyez ce que peut faire un centre d’affaires et la position de la CSSF) ; d’autre part, que les locaux répondent aux conditions de l’autorisation d’établissement. Un contrat de bail, à lui seul, ne garantit ni l’une ni l’autre. L’administration apprécie les conditions réelles d’exploitation, notamment l’infrastructure disponible, la direction effective des activités et la présence régulière du dirigeant. Une domiciliation au sens de la loi de 1999 ne constitue pas un établissement au sens de l’article 5 de la loi de 2011.
La domiciliation peut notamment convenir à certaines sociétés de détention de participations qui n’exercent pas d’activité soumise à autorisation d’établissement. Elle ne doit toutefois pas être présentée comme une solution universelle pour toutes les holdings : leur activité réelle, leur organisation et leurs obligations fiscales peuvent justifier des moyens matériels et humains plus importants. Une adresse luxembourgeoise ne suffit pas, à elle seule, à démontrer une direction effective ou une substance économique au Luxembourg. La substance nécessaire à une holding exige souvent un vrai bureau. Une société dirigée en fait depuis la France ou la Belgique s’expose à voir sa résidence fiscale contestée par ces pays. Notre article sur la substance d’une holding au Luxembourg détaille les indices retenus par le juge français. Certaines banques demandent aussi un vrai bureau avant d’ouvrir un compte. Voyez également nos articles sur la création d’une holding au Luxembourg, sur le choix de la banque professionnelle et sur la création d’une société sans résider au Luxembourg.
Une offre très basse mérite d’être confrontée aux questions ci-dessus. Le coût du siège s’ajoute chaque année à celui de la comptabilité, des déclarations fiscales et de l’impôt sur la fortune minimum dont le montant dépend du total du bilan. Le budget d’une société au Luxembourg détaille ces postes.
Pour situer le siège parmi les autres étapes de la création, consultez notre guide des conditions d’ouverture d’une société au Luxembourg.
Puis-je installer le siège de ma société à mon domicile au Luxembourg ? Oui, si vous êtes associé et exercez une influence significative sur la gestion. La loi du 31 mai 1999 ne s’applique pas dans ce cas. Si le logement appartient à un gérant qui n’est pas associé, cette exception ne joue pas et la loi s’applique dès que la société y établit son siège et que ce gérant lui rend des services liés à son activité. Si votre activité exige une autorisation d’établissement, le ministère appréciera si le local lui est adapté. Voyez la définition de la domiciliation.
Un centre d’affaires peut-il domicilier ma société ? La simple exploitation d’un centre d’affaires ne donne pas le droit d’exercer la domiciliation réglementée. Si l’offre constitue une domiciliation au sens de la loi du 31 mai 1999, le prestataire doit être habilité à cette fin. Pour l’exploitant d’un centre d’affaires, cela passe en principe par l’agrément de PSF spécialisé délivré par la CSSF. Une véritable location privative et exclusive, sans services liés à l’activité, peut relever d’un régime différent. Avant de signer, demandez quelles prestations sont fournies et sur quelle base légale le siège est proposé. Voyez ce que peut faire un centre d’affaires.
Mon domiciliataire peut-il mettre fin au siège sans préavis ? La loi du 31 mai 1999 prévoit une procédure particulière de dénonciation immédiate lorsque les conditions légales sont réunies, c’est-à-dire en cas d’infractions constatées aux règles relatives aux sociétés ou au droit d’établissement. La convention peut également prendre fin conformément à ses clauses de résiliation ou à son échéance. Les formalités de dénonciation du siège auprès du RCS doivent alors être respectées. Il est donc essentiel d’organiser le transfert du siège avant la perte de l’adresse légale, afin d’éviter que la société se retrouve sans domicile connu. Voyez ce qui se passe quand le siège est dénoncé.
Une domiciliation suffit-elle pour obtenir l’autorisation d’établissement ? Non, car l’article 5 de la loi du 2 septembre 2011 précise qu’une domiciliation ne constitue pas un établissement. Il faut une installation matérielle adaptée à l’activité, documentée dans le dossier (le plus souvent par un contrat de bail signé) et la présence régulière du dirigeant. Voyez la différence avec un établissement.
Une holding qui détient des participations et une société de conseil qui facture des clients n’ont pas besoin du même siège. Cette question se règle en amont, avec la forme juridique et le dossier d’autorisation, dans le cadre de notre assistance à la constitution de société.
Faits arrêtés au 9 novembre 2026. Cet article informe, il ne remplace pas l’examen de votre situation.